Saneamiento en la compraventa. Acciones edilicias

Para realizar una reclamación sobre una compraventa de un bien defectuoso, tenemos a nuestra disposición tres diferentes opciones, salvando las establecidas por el Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios (artículos 118 y concordantes del TRLCU) que no van a ser objeto de estudio en este artículo.

1. Las genéricas de nulidad y anulabilidad de todo contrato por vicio en el consentimiento o inexistencia de alguno de sus elementos esenciales.

2. Las generales del incumplimiento contractual, que operan cuando existe una falta de correspondencia objetiva entre lo pactado y lo entregado, lo que supone un incumplimiento esencial que determina la aplicación de la doctrina del aliud pro alio: artículo 1124 del Código Civil (en adelante, CC).

3. Y las llamadas acciones edilicias, sobre las que vamos a centrar estas líneas y a las que hay que recurrir cuando estamos en presencia de los llamados vicios ocultos.

Las acciones edilicias regulan las opciones que el comprador tiene para resolver o reducir el precio de un bien cuando la cosa vendida tiene vicios o defectos ocultos que hacen que este no pueda ser usado normalmente y que de haberlo conocido el comprador antes de formalizar la compraventa, no lo habría adquirido o hubiera pagado menos por el objeto.

No siempre es fácil diferenciar cuando nos encontramos ante un vicio oculto o ante un incumplimiento contractual por entrega de cosa distinta, también llamado “aliud pro alio”, existiendo una delgada línea separadora entre una y otra figura, que habrá que examinar caso por caso.

Un vicio oculto, de acuerdo con el art. 1484 CC, es un defecto grave que afecta al objeto vendido y que no está a la vista, que lo hace impropio para su uso, o que disminuye de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por él.

Ahora bien, para exigir el saneamiento por los vicios o defectos ocultos el comprador dispone de un plazo de caducidad de 6 meses a contar desde la entrega del bien, considerando los siguientes requisitos:

1.- Que el vicio o defecto no esté a la vista ni sea fácilmente perceptible por el comprador al practicar un examen normal de la cosa atendiéndose a las condiciones que éste ostente. En este punto es importante tener en cuenta que si el vicio, aun siendo oculto, se conoció por el comprador o pudo conocerlo con una diligencia media, no habrá lugar al saneamiento.

2.-Que el comprador, por su profesión y/o conocimientos específicos, no hubiera sido capaz de detectarlo cuando se formalizó la compra.

3.-Que el vicio o defecto fuera preexistente en el momento de la venta, no respondiendo el vendedor de los sobrevenidos.

4.- Uno de los aspectos más importantes y que más dudas plantea es el del plazo para el ejercicio de la acción, al efecto dispone el artículo 1490 CC que: «Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida «. Estamos ante un plazo de caducidad, de suerte que no es susceptible de interrupción y es apreciable de oficio.

El “dies a quo” para el cómputo del plazo de caducidad del ejercicio de las acciones de saneamiento por defecto ocultos se cuenta desde la entrega efectiva de la cosa vendida, pues es a partir de ese momento cuando el comprador puede apreciar la existencia de vicios redhibitorios. La doctrina jurisprudencial ha declarado la compatibilidad entre las acciones generales de incumplimiento contractual y las específicas de saneamiento por vicios ocultos, habida cuenta que el breve plazo de seis meses del artículo 1490 del CC para el ejercicio de la acciones edilicias imposibilitaría en muchos casos el éxito de la pretensión del comprador si no se le permitiera optar por el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual,  que es el general de prescripción  previsto en el artículo 1964 del CC (cinco años). En este sentido, citamos la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 35/2014, de 19 de noviembre, recurso 467/2013.

Si esos requisitos se cumplen, el comprador puede ejercitar las acciones edilicias consagradas en el artículo 1486 CC, concretamente:

-La acción redhibitoria: acción rescisoria que permite al comprador desistir o desvincularse del contrato, abonándosele los gastos en los que ha incurrido y, además, si el vendedor conocía la existencia de los defectos y no se los comunicó al comprador, podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

-La acción estimatoria o “quanti minoris” que se encamina, exclusivamente, a obtener una rebaja o reducción del precio –a juicio de peritos-, en ningún caso podremos solicitar una indemnización de daños o perjuicios complementaria.

Como establece la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 865/2003, de 25 de septiembre, recurso 3680/1997, su finalidad es el restablecimiento de la equidad contractual, esto es, un ajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato, siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria. Esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art. 1486 CC para la acción redhibitoria.

No hay que olvidar que las acciones edilicias, integradas en el artículo 1486 CC, resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina, en cuyo caso estaríamos hablando de un “aliud pro alio”.